套路多多，购房纠纷如何“有效维权” ？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署 ，进一步提振了房地产市场信心 。

　　买房置业是老百姓重要 的消费需求之一 。让人民群众放心购房 ，住上更好 的房子 ，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺 。然而实践中 ，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路 ，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位 。比如，卖房捆绑销售装修升级包 、精装交付货不对板等。这种时候 ，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点 ，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖 ，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后 ，开发商擅自更改规划 ，之前宣传的卖点全部变为其他功能区 ，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失 。

　　在消费者购买一手房 的时候 ，开发商往往会通过宣传册 、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介 。有的开发商还会草拟类似“售楼书 、广告 、宣传资料不构成要约 ，不属于交付标准，不具有约束力 ，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上 的约束力 ？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定 ，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容 。当售房广告和宣传资料构成要约 ，即使未写入合同 ，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外 ，业主如何避免被“虚假宣传”误导 ？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准 ，但 是一般情况下商品房 的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请 ，这不具有强制约束力。

　　“但是 ，如果销售广告和宣传资料 是开发商在商品房开发规划范围内 的房屋 ，以及相关设施所做 的说明和承诺 ，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格 的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使 是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任 。

　　根据法律规定 ，要约邀请 是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传 的内容符合要约条件的，构成要约 。

　　举例来说 ，消费者在售楼处选购商品房时 ，宣传单上注明的房屋实际可使用面积 是约86平方米 ，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他 的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买 ，那么可以认为 ，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议 ，业主需要收集保全相关购房证据 ，譬如楼书、户型图 、小区平面图等宣传资料，或是通话录音 、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办 ？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了 ，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议 ，加重了业主 的责任 ，规避了开发商的责任 。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中 的优势地位 ，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》 ，在《补充协议》中多处变更 、修改 、增加原合同中 的主要约定事项。

　　谢龙指出 ，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效 。

　　“从法律效力上来说 ，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示 ，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容 ，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时 ，从法律上来说，一些对消费者特别不公平 的条款也是无效的 。当然 ，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者 ，签订购房合同补充协议时要看清其中存在 的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款 ，对不可抗力 的具体情形和影响程度有一个明确 的约定 。

　　不得不选的捆绑装修 ，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下 ，很多楼盘特别 是热门楼盘通过推出装修升级包这样 的方式 ，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买 。几经协商未果，李先生只能无奈同意 。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很 是郁闷 ，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释 ，从法律规定看 ，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价 ，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己 的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿 ，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者 的强制交易行为 。

　　虽然拥有拒绝 的权利 ，但 是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下 ，如果消费者购买装修升级包 ，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票 。如果不能 ，说明这个收费 是不合理的 ，那么消费者就可以去举报 。”谢龙表示。

　　姜超峰认为 ，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖 是一种平等主体的民事法律关系 ，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效 的因素，合同 是有效的 。

　　对于不买装修升级包就无法购房 的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修 的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准 ，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决 ？

　　2020年9月 ，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房 。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间 的瓷砖，很多是空 的。

　　精装修房屋货不对板 、缩水 、漏水 、减配……业主可以主张哪些权益 ？面对开发商“样板间仅供参考 ，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为 ，房屋质量问题分两种 ，一种 是严重 的质量问题 ，比如可能有危险性 ，入住后人身安全得不到保证等 ，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任 。但 是一些非严重 的质量问题 ，在保修期内开发商有责任 、有义务承担维修责任 。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款 是由开发商事先制定并重复使用的 ，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务 。如出现争议 ，应该做出不利于格式条款提供方 的解释 ，也就 是要做出有利于消费者 的解释。

　　姜超峰说 ，装修样板房对消费者买房有非常重要 的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者 ，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送 ，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

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